Arujá e Mogi lideram o ranking de m² mais valorizado do Alto Tietê

Nem Mogi das Cruzes, nem Guararema ou Suzano. Os virtuais compradores de imóveis no Alto Tietê estarão enganados se acharem que um desses três municípios tem os preços mais elevados por metro quadrado, na região.
Na verdade, é a cidade de Arujá que encabeça um ranking elaborado pela DataZap, por solicitação de O Diário. A empresa é responsável pelos levantamentos imobiliários divulgados pelo jornal O Estado de S. Paulo. 

O valor médio do m² no município de Arujá é de R$ 6.193,00 para a compra e de R$ 35,40 para locação.

Apesar de ser a melhor situação na região, o valor do m² em Arujá está bem abaixo da média geral do Brasil, conforme a análise mensal da FipeZap, relativa ao mês de setembro passado, que foi de R$ 8.622,00. 

Apesar de elevado para os padrões do Alto Tietê, os valores arujaenses estão infinitamente distantes das cidades mais valorizadas do litoral paulista, como a recordista Bertioga, cujo m² alcançou, recentemente, o patamar de R$ 15.615,54. Os valores de Arujá estão mais próximos do quinto município mais valorizado no ranking do litoral, Santos, onde o m² médio dos imóveis residenciais é de R$ 6.132,83.

A cidade recordista do Alto Tietê também está muito distante dos valores de bairros nobres da Capital, como Itaim Bibi (R$ 16.802,00) e Pinheiros (R$ 16.235,00).

Mogi das Cruzes, o principal município do Alto Tietê, onde os novos empreendimentos imobiliários estão surgindo em grande escala, aparece em segundo lugar no ranking da DataZap, com o preço de venda do m² dos imóveis residenciais a R$ 4.977,50, enquanto o preço médio para locação atinge R$ 29,30 o m².

“Das sete cidades avaliadas para a elaboração dos rankings, as três primeiras posições, tanto no quesito de compra quanto de locação residencial, são ocupadas por: 3º lugar – Guararema, 2º lugar – Mogi das Cruzes e 1º lugar – Arujá, lembrando que Salesópolis, Santa Isabel e Biritiba Mirim não apresentaram dados expressivos para que fosse realizada essa análise”, avalia Larissa Gonçalves, a economista do DataZap.

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Em especial sobre o aniversário de Mogi, O Diario mostrou alguns dos desafios do mercado imobiliário e do crescimento urbano de Mogi das Cruzes.

“Arujá tem o maior preço/m², se destacando das demais cidades da região. Ao analisar a composição da participação na oferta, as casas de condomínios representaram, no período, quase metade dos imóveis disponíveis, sendo 43% para locação e 48% para compra”, explica Larissa.

Segundo ela, “essa forte presença pode explicar, em parte, a colocação da cidade entre as demais; tal hipótese é considerada, uma vez que se trata de uma região conhecida por ter ‘casas de campo’ para descanso da população de São Paulo”. 

Idêntica avaliação pode ser aplicada à cidade de Guararema, terceira colocada no ranking do DataZap, onde o m² médio dos imóveis residenciais chega a R$ 4.942,50, enquanto o preço médio do m² para locação é de R$ 20,97. O valor dos imóveis residenciais de Guararema está muito próximo do verificado para venda em Mogi das Cruzes (R$ 4.977,50). A diferença, a maior, em favor de Mogi das Cruzes é de apenas R$ 35,00 o m².

Desde que ganhou ares de cidade turística, com muitas atrações ligadas à ecologia, e após a inauguração do Complexo Ayrton Senna/Carvalho Pinto, que facilitou os acessos às regiões da Capital e Vale do Paraíba, Guararema passou a ser procurada como moradia para quem trabalha em alguma dessas localidades, mas prefere morar na tranquilidade de uma cidade com características interioranas, o que ajudou na valorização de seus imóveis. As chácaras de fim de semana também se tornaram importante atrativo imobiliário para a cidade.

O ranking do DataZap aponta Suzano na quarta colocação, com o valor do m² de imóveis para venda alcançando R$ 3,790,40; enquanto o valor médio do m² para locação é de R$ 19,01.

Ferraz de Vasconcelos é o quinto município com os imóveis mais valorizados do Alto Tietê, conforme a pesquisa. Lá, o m² dos imóveis residenciais custa R$ 3.676,70 e para locação, R$ 18,20.

Por conta da semelhança de seu perfil urbano com o de Ferraz, o sexto município melhor colocado no levantamento do DataZap, Itaquaquecetuba, apresenta valores igualmente parecidos com os de sua cidade limítrofe.

Em Itaquá, o valor do m² dos imóveis para venda é de R$ 3.566,60, uma diferença de R$ 110,10 em relação a Ferraz.  Já em Itaquá, o m² dos imóveis para locação está em R$ 16,57.

Por fim, aparece o município de Poá, cujo mercado imobiliário já foi bem mais atrativo no passado, quando chegou a explorar sua antiga condição de estância hidromineral. Além disso, por conta dos baixos índices do Imposto Sobre Serviços (ISS) cobrado pela Prefeitura, tinha imóveis disputados para sediar escritórios de grandes grupos empresariais do Estado. 

A pouca atenção dada à Fonte Áurea, sua principal atração turística, e a limitação das alíquotas do imposto fizeram com que diminuísse consideravelmente o interesse pelos imóveis do município.

Sétima cidade no ranking do DataZap, Poá tem o preço do m² de seus imóveis para venda calculado em R$ 3.459,70, o mais baixo entre os municípios pesquisados, enquanto para locação, os imóveis residenciais têm o valor médio de R$ 16,38 o m².

Entenda a pesquisa

A amostra para a pesquisa do DataZap partiu de anúncios ativos e válidos entre 01/01/2023 e 30/09/2023 para casas e apartamentos com finalidade residencial, disponíveis tanto para compra quanto locação nos portais ZAP, Viva Real e OLX Imóveis. As análises englobaram também outras categorias de imóveis, como coberturas e casas de condomínio. 

Para cada um dos municípios pesquisados foi calculado preço médio, assim com a área útil mediana.
O cálculo do preço por metro quadrado (m²) levou em conta a divisão do preço médio pela área útil média em cada uma das cidades avaliadas, na região do Alto Tietê. (D.V.)

 

 

Qualidade, estabilidade e equilíbrio

Há três décadas atuando junto ao setor imobiliário do Alto Tietê, o diretor da Lopes Eduardo Imóveis, Eduardo Gomes, não tem dúvidas em afirmar que o mercado regional, especialmente o de Mogi das Cruzes, tem se caracterizado pela qualidade, estabilidade e equilíbrio, nestes últimos tempos.

“Estamos muito bem. Não existem lançamentos dando problemas e o mercado está equilibrado, confirmando que construtoras e incorporadoras fizeram a leitura correta das necessidades do mercado. Não há problemas de consumo. Estou há 30 anos trabalhando nesta região e a leitura que faço é cada dia mais pontual e mais sustentável. Tenho certeza de que todo mundo está fazendo direito”, garante.

A visão otimista de Eduardo está firmada em bases sólidas, em especial no potencial de crescimento das cidades da região, em especial as mais valorizadas do ranking da DataZap. Basta verificar, por exemplo, os principais vetores de crescimento de Mogi das Cruzes, determinados pela oferta de áreas. O principal deles é o que Eduardo chama de “outra Mogi”, o empreendimento que a Alden (resultado da parceria entre Helbor e Suzano) vem realizando entre os bairros do Rodeio e o Botujuru, na região de César de Souza, zona Leste da cidade, numa área de 11 milhões de m², que levará algumas dezenas de anos para ser totalmente ocupada.

 Ele vê também como extremamente promissor o futuro da região de aproximadamente 1,5 milhão de m², localizada nas proximidades da avenida das Orquídeas, na saída para Suzano, pertencente basicamente à família Horii, cuja ocupação prevê ele, será muito mais rápida.

Além da região de empreendimentos como o Bella Cittá, no Rodeio, a corretora Suely Harumi Asakawa, da Imobiliária Asa, também aponta a valorização inesperada da região da Vila Suíssa e proximidades, em razão do lançamento de novos condomínios residenciais e das obras do projeto Viva Mogi, coordenado pela Prefeitura Municipal e que deverá promover melhorias radicais na malha viária, atualmente sufocada pelo excesso de veículos. 

“O novo sistema viário está valorizando aquela região e já quase dobrou o valor do m² em um bairro” que, segundo Suely, “esteve estagnado durante a última década, sem investimentos ou melhorias. De repente, os lançamentos do Ipoema foram o grande motor da melhora na valorização, junto com as obras do Viva Mogi”, garante ela.

Na opinião de Eduardo Gomes, São Paulo vai continuar mandando muita gente para a nossa região, em especial, Mogi das Cruzes, que deve receber um público de maior poder aquisitivo, interessado em unidades com três dormitórios ou mais. Enquanto isso, Suzano também poderá se valorizar por conta de ser uma região plana, com bons acessos, algo fundamental para quem procura um imóvel para morar, mesmo trabalhando em outras cidades. 
Outra característica que deverá marcar Suzano deve ser a atração, ao lado de condomínios, de empreendimentos de incorporadoras especializadas em oferecer imóveis na faixa do “Minha Casa, Minha Vida”, que poderão produzir uma valorização em escala, pelo maior volume construído.

Já Suely também vê em Suzano um forte atrativo para receber novas indústrias, por conta de sua proximidade com o Rodoanel.

Mas nada se compara a Guararema, uma cidade capaz de atrair público de todo o País. “Com características voltadas para o lazer, o valor do m² está elevado inclusive na zona rural”, aponta Suely, enquanto Eduardo compara as características de vendas imobiliárias naquele município às da Riviera de São Lourenço, no Litoral de Bertioga, por despertar interesses de pessoas dos mais diferentes pontos do País. “Um lugar maravilhoso, que a internet se encarrega de calibrar sua valorização, com ajuda das redes sociais”, diz Eduardo.

Enquanto isso, Arujá deve continuar crescendo e se valorizando por ser, na opinião de Suely, local preferido para moradia de pessoas da Zona Leste ou Guarulhos, que querem morar bem, nas proximidades da Capital. A industrialização é outra característica marcante para continuar valorizando a cidade, atualmente com o m² mais caro do Alto Tietê, por conta de seus condomínios de alto padrão, campos de golfe e sítios cinematográficos. (D.V.)

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